Vermieter in München machen mit Immobilien Verluste 

   – 24.08.2021 - Tipps & Immobilienblog - HARINALI Immobilien

Es ist allgemein bekannt, dass Vermieter überwiegend Verluste mit Ihren Immobilen erzielen. Teils durch den demografischen Wandel und daraus resultierende Wertminderung. Aber warum auch in München?

Warum rechnet sich ein Immobilieninvestment nicht?

 Wir fokussieren uns in diesem BLOG ausschließlich auf Kapitalanleger und angehende Investoren auf der Jagd nach einer hohen Rendite. 

Die Renditeberechnung haben wir bereits in einem anderen Blog erklärt. Insbesondere angehende Kapitalanleger und Investoren gehen davon aus, dass Ihr Geld in Immobilien vermeintlich gut angelegt sei und nichts weiter zu tun wäre. Das ist jedoch ein Trugschluss, da es zwar Kapitalanlage heißt, jedoch die meisten monatlich Verluste erleiden, obwohl die Mieteinnahmen in München entsprechend hoch sind. 

Es geht einerseits darum, sich überhaupt eine Immobilie leisten zu können, da die Nebenerwerbskosten an den Kaufpreis gebunden sind und damit sehr hoch, aber auch „leisten“ im Sinne von monatlichen Zusatzkosten. Strenggenommen müssen Kapitalanleger & Investoren monatlich aus eigenen Mitteln die Immobilien „bezuschussen“, was sich in einem negativen Cashflow widerspiegelt. 

Wie rechnet sich ein Investment oder Kapitalanlage überhaupt?

Unter Investorenkreisen hält sich weiterhin die Grenze von einer zu erzielenden Rendite von mind. 5% Bruttomietrendite. Renditen mit 5% sind heutzutage in den Metropolstädten nicht mehr zu finden. Die erzielbaren Renditen – Sondervermietung ausgenommen (darüber werden wir noch berichten) – liegen bei 2-4%. Obwohl die Mieteinnahmen in den Zentren relativ hoch sind, muss wesentlich mehr Kapital aufgebracht werden aufgrund der stark gestiegenen Preise. Das schmälert die Rentabilität einer Immobilie. Der einzige Wermutstropfen ist das geringere Risiko des Leerstandes, gegenüber renditestarken Immobilien auf dem Land. 

Nun zur allgemeinen Rechnung und laufenden Kosten einer fremdfinanzierten Immobilie, die bei Kapitalanlagen oder Investments anfallen:

• 1% wird üblicherweise für Hausgeld, Rücklagen und Instandhaltung ausgegeben
• 1% wird für die monatlichen Zinskosten der Annuität ausgegeben
• 2%/3% wird für die monatliche Tilgungsrate ausgegeben
• 1% wird für die Steuernachzahlung ausgegeben, da sich die Mieteinnahmen positiv auf das Einkommen auswirken

= Summe: 5-6%

Das ist eine Kostenrechnung für eine fremdfinanzierte Kapitalanlage bei 100%. Schlussfolgernd, ergeben sich 5-6% Kosten, dem stehen gegenüber allerdings nur 2-3% Mieteinnahmen. 

Obwohl die Zinsen heute historisch tief sind werden einige Investments schön gerechnet um zumindest auf eine schwarze Null zu kommen. Die Gefahr liegt in der benötigten Anschlussfinanzierung (nach Auslauf der Zinsbindung), die höhere Konditionen für Zins und Tilgung beanspruchen kann. 

Deshalb ist es wichtig sich im Klaren darüber zu sein, ob man sich eine Immobilie leisten kann oder nicht. Insbesondere bezogen auf die monatlichen Kosten oder Steuernachzahlung. 

Aber warum sind Immobilien so begehrt?

Obwohl monatlich bezuschusst werden muss, kann dies mit einem Sparplan z.B. ETF gleichgestellt werden. Letztendlich handelt es sich hierbei um ein Investment, d.h. es wird Kapital eingesetzt.

Der große Vorteil hierbei ist, dass somit hohe Vermögenswerte erzielt werden. 

Immobilien zählen zu den „harten“ Sachgütern, die weiterhin in Deutschland und überwiegend in Metropolstädten wie München weiter steigen werden. 

FAZIT: Vermieter in München machen mit Immobilien Verluste 

Immobilien müssen wirtschaftlich tragbar sein um finanzielle Engpässe beim Vermieter zu vermeiden. Steuerlich lassen sich immer weniger Ausgaben bzw. Abschreibung geltend machen.
Wichtig ist ebenso zu erwähnen, dass es unerläßlich ist Mieten anzupassen, ideallerweise anhand der Inflation.
Die Miete ist ausdchlaggend für den Wert der Immobilie - Stichwort: Ertragswertverfahren.