Unendliche Rendite nur mit Immobilien 

  – 14.12.2020 - Tipps & Immobilienblog - HARINALI Immobilien

Bei der Beleuchtung der unendlichen Rendite von Immobilien müssen wir zunächst zwei wichtige Aspekte unterscheiden: 

• Eigenkapitalrentabilität: 

Diese besagt wieviel Eigenmittel aufgewendet werden sollen für ein Investment. Bei Immobilieninvestoren wird so wenig Eigenkapital wie möglich aufgewendet um einerseits liquide zu bleiben und andererseits eine hohe Eigenkapitalrentabilität aufzuweisen. Die restliche Summe wird über den Fremdkapitalhebel bedient (sog. „Leverage“)

• Verschuldungsgrad - Immobilien 

Der Verschuldungsgrad gibt an wieviel Eigenkapital bzw. Vermögen dem Fremdkapital bzw. Verbindlichkeiten gegenüberstehen. Die Formel zeigt die tatsächliche Höhe des Verschuldungsgrades. Diese Formel wird überwiegend in Unternehmen verwendet, jedoch auch zwingend notwendig bei Immobilieninvestoren. 

Zum Verschuldungsgrad sei gesagt, dieser sollte so gering wie möglich gehalten werden um Verbindlichkeiten auch in Krisenzeiten bedienen zu können. Immobilien haben den Vorteil, dass beim Einkauf von Grund & Boden bereits ein hohes Vermögen den Verbindlichkeiten gegenübersteht. 

Was hat es nun mit der unendlichen Rendite auf sich?

Immobilien werden meist gehebelt und Fremdkapital wird durch Banken beschafft. In der 100% Finanzierung werden nur die Nebenkosten durch den Erwerber getragen. Gewöhnlich aus Eigenmitteln. 

Gehen wir nun von folgendem Szenario aus: 

• Eine Wohnung in München wird für 500.000€ erworben. 
• Die Nebenkosten belaufen sich inkl. Grundschuldeintragung auf gerundet 50.000€. 
• Die Zinslast beträgt jährlich 5000€. 
• Dem stehen Mieteinnahmen von 18.000€ gegenüber. 
• Die Eigenkapitalrentabilität liegt bei diesem Investment 26%. 

Soweit so gut. 

Da Immobilien eine langfristige Anlage sind ergibt sich bereits nach wenigen Jahren folgendes Szenario: 

• Die Wohnung hat mittlerweile einen Wert von 600.000€. 
• Die Zinslast beträgt nun nur noch 4000€ und 
• die Mieteinnahmen satte 25.000€. 

Was ist nun mit dem Eigenkapital passiert? 

Es hat sich durch die Wertsteigerung amortisiert. Das bedeutet in diesem Investment haben wir in der Vermögensbilanz nicht mehr ein -50.000€ aufgrund der aufgewendeten Nebenkosten, sondern ein +50.000€ durch den Vermögenszuwachs. 

Die laufenden Mieteinnahmen tilgen die aufgenommenen Verbindlichkeiten und reduzieren die Zinslast p.a.

Die Eigenkapitalrentabilität beträgt in dieser Phase bereits „unendlich“, da unser eingesetztes Kapital „frei“ geworden ist. 

FAZIT: Unendliche Rendite nur mit Immobilien

Die Rendite bleibt somit unendlich, bis zur Veräußerung des Objektes.

Weitere Formen der unterschiedlichen Rendite findest du im Beitrag "Rendite - welche ist die Entscheidende?"