Platzt die Immobilienblase in münchen?

  – 04.10.2020  -  Tipps & Immobilienblog - HARINALI Immobilien 

Wir fragen: Welche Immobilienblase überhaupt?

Der hype um die Immobilienblase - München 

Weil es derzeit, obwohl die Märkte angespannt sind, gar keine Blasenbildung gibt. Zwar gibt es einige wenige Studien die, die größten Metropolen (z.b. München) Deutschlands untersucht haben und zum Entschluss gekommen sind, dass die Kaufpreise den Mieteinnahmen davonlaufen. 

Früher galt eine Grenze von 20 Kaltmieten bis zur vollständigen Tilgung des Kaufpreises als Maximum. Durch offensichtliche Indikatoren hat sich dies in den letzten Jahren teils verdoppelt. Es mag dadurch Anzeichen für ein Platzen der Immobilienblase geben, jedoch sehen wir das realistisch. 

Was sind die Kriterien für eine Blasenbildung?

• Faktor bzw. Vervielfältiger

Wie bereits erwähnt sagt der Faktor bzw. Vervielfältiger aus, wie viele Kaltmieten eingenommen werden müssen um den Kaufpreis allein durch die Mieteinnahmen zu tilgen. Heutzutage bewegen wir uns in den großen Metropolen Deutschlands teils im Bereich von 30-40. Für exklusive Objekte im Luxussegment weitaus höher, wobei diese selten als Kapitalanlage bzw. zur Vermietung verwendet werden. 

• Überteuerte Kaufpreise

Was sind nun überteuerte Kaufpreise? Wie bei Punkt#1 bereits genannt, kann der Faktor entsprechend eine Auskunft geben ob der Kaufpreis überteuert ist oder nicht. Neben dem Faktor gibt es eine Zahl anderen Rechenmethoden um zu bestimmten, ob der Kaufpreis in Ordnung ist oder nicht. Seit 2008, der Wirtschaftskrise durch die Banken und der daraus folgenden Niedrigzinspolitik, ergibt sich seitdem ein stetig steigender Kaufpreis pro Quadratmeter in der gesamten Bundesrepublik. Die größten Metropolen dominieren, darunter München an der Spitze. 

• Finanzierung

Beflügelt durch die niedrigen Zinsen der EZB steigt die Nachfrage an Immobilien seit Jahren. Das Geld (Fremdkapital), welches überwiegend zum Kauf von Immobilien genutzt wird (auch Hebel genannt), gibt es zu historisch niedrigen Konditionen. Somit steigt extrem die Nachfrage gegenüber Kauf vs. Miete. 

Allerdings haben sich die Richtlinien für die Kreditvergabe über die Jahre verschärft, d.h. nicht jeder kann so einfach einen Kredit erhalten. Die Banken fordern meist ca. 20% Eigenkapital und zu dem werden noch ca. 10% an Nebenkosten hinzuaddiert. Bei den hohen Kaufpreisen, bewegen wir uns schon teils im sechsstelligen Bereich.
Das ist auch gut so, schließlich handelt es sich hierbei um eine Sicherheitsmaßnahme der Banken um aus den Fehlern der Sub-Prime-Krise zu lernen. 

München und Süddeutschland

München und der Raum Süddeutschland haben eine sehr starke Wirtschaft. Die Bundesländer Bayern und Baden-Württtemberg profitieren von einer geringen Arbeitslosigkeit, nahezu Vollbeschäftigung, großen Industriestandorten u.a. die Automobilindustrie und weitere angesiedelte Techgiganten wie Amazon und Microsoft. Der Kreislauf der Wirtschaft beflügelt das Einkommen und den Wohlstand der Bürger in diesen Regionen. Zwar mag man hier von einer Immobilienblase bzw. Blasenbildung sprechen, jedoch entscheiden andere Faktoren, ob der Markt an der Stelle gesund ist oder nicht. Immobilienblase in München? Keineswegs!

Fazit:   Platzt die Immobilienblase?

Wir sind der Meinung – die Rallye – geht weiter. Derzeit befinden uns in den besten Zeiten für Investitionen und Immobilienkäufe.
Mehr erfahren Sie in unseren Immobilienseminar zu Finanzen und Investment zum Thema Immobilien. Lesen Sie dazu auch "10 Gründe in München zu investieren"!