Prognose Immobilienpreise in München

   – 07.05.2022 - Tipps & Immobilienblog - HARINALI Immobilien

 Eine spannende Frage bleibt weiterhin, ob die Immobilienpreise, vor allen in den Großstädten wie München, weiterhin gen Norden steigen werden. Nun, das kann niemand voraussichtlich beantworten, allerdings möchten wir auf einige wichtige Indikatoren eingehen was zu einer Verlangsamung oder sogar Umkehr der Preisspirale führen könnte. 

Prognose Zinssteigerung

Wie in den Nachrichten täglich berichtet sind die Bauzinsen für Bauherren in den letzten Wochen, insbesondere seit Anfang des Jahres, stark gestiegen, und das steil bergauf. Derzeit bewegt sich die Zinsbindung für 15 Jahre gegen 3%. Dies ist eine Steigerung von mehr als 200% gegenüber letzten Herbst 2021. Die Sicherung der Zinsen auf 15 Jahre lag etwas über 1%. Dies hat mehrere Gründe: 

Steigende Inflation und höhere Preise

 Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte versucht, die Teuerung bei knapp unter 2% zu halten, was ihr nicht wirklich gelungen ist. Teils war die Inflationsrate deutlich unter 2% messbar, zumindest für den europäischen Raum. Während Corona und stückweise danach, war die Inflationsrate sogar negativ. Dies nennt sich im Fachjargon „Deflation“. Allerdings war der Zeitraum sehr begrenzt. Aufgrund des Nachfrageschocks nach den Lockdowns, stiegen die Preise, was wieder eine Teuerung von alltäglichen Gütern verursachte. Infolgedessen, gab es zahlreiche Störungen der weltweiten Lieferketten. Wichtige Transporte aus asiatischen Kontinenten waren teils wochenlang auf See gewesen. Chipmangel in deutschen Produktionsstätten legte in zahlreichen Fabriken die Bänder lahm. Logistik und Transport standen vor weiteren Herausforderungen. Nicht zuletzt waren nicht nur die Transporte der Güter betroffen, sondern auch durch den Ausbrauch eines Krieges in Ost-Europa. Die verzahnten Produktionen und globalhandelnde Firmen waren entweder direkt oder indirekt involviert. Getreidefelder wurden von Panzern überrollt, leere Felder konnten für das nächste Jahr nicht bestellt werden. Der Mangel an Getreide und anderem Korn führte zu Preissteigerungen bei Brot, Mehl und alltäglichen Nahrungsmitteln. 

Der Warenkorb, anhand dessen die Inflation bemessen wird, ist fiktiv zusammengestellt und enthält einen Großteil der Ausgaben für Nahrungsmittel. Erhöhte Logistikkosten durch verknapptes Angebot von Gas und Öl befeuert die Inflation und lässt Sie steigen. 

 Steigende Zinsen als Mittel gegen hohe Inflation 

Die EZB, als Währungshüter, ist nun im Kampf gegen die Inflation, um diese wieder ein einen akzeptablen Bereich zu drücken. Deutsche Banken haben bereits reagiert und die Bauzinsen sukzessive erhöht, was die Nachfrage an Fremdkapital drücken soll. Wie bereits erwähnt, sind die erhöhten Zinsen auf einem ähnlichen Stand wie zuletzt vor 8 Jahren. Des Weiteren sind die Banken angehalten, mehr Eigenkapital von Kreditnehmern zu fordern, was bedeutet, dass sog. 100% Finanzierung für die nächsten Monate oder gar Jahre, der Vergangenheit angehören. Steigende Zinsen drücken direkt die Nachfrage, so dass Kreditnehmer sich nicht mehr günstig finanzieren können. Das Interessante bleibt, ob die EZB der FED (USA) den vielen Zinsanhebungen folgen wird. Auch sollte man sich die Frage stellen, wenn die Zinsen bei deutschen Banken bereits bei 3% liegen, wohin können sie noch steigen, wenn die EZB die Basispunkte anhebt?! 

 Assetbalancing – Rendite 

Kapitalanlagen im Immobilienbereich waren für Investoren in den letzten Jahren noch ein recht lukratives Geschäft. Auch in Metropolstädten wie München, Hamburg, Berlin usw. Durch verteuere Baufinanzierungen und gestiegene Bodenpreise ist es fast unmöglich noch eine positive Rendite zu erwirtschaften. Investoren und Vermieter würden im worst-case tatsächlich Verluste einfahren. 

Was wir allerdings erleben, dass das Immobiliengeschäft weiterhin gut läuft. Die Nachfrage an Wohnungen und Häusern verschwindet nicht so einfach genauso wenig wie der Bedarf an mehr Platz und Immobilie als Konsum. Dennoch fangen immer mehr Investoren an, ihre Assetklassen zu diversifizieren, als Risikomaßnahme gegen einen möglichen Einbruch der Immobilienpreise. Institutionelle Anleger pumpen große Geldmengen in den Aktienmarkt bzw. in den Kryptomarkt. Auch in den letzten Wochen sind beide Märkte stark gefallen, da der Krieg Ängste schürt was zu einem Rückgang am Risiko von Investitionen führt. Dort lässt sich langfristig durch Dividenden und Kurssteigerung noch eine positive Rendite erzielen. 

FAZIT: Prognose Immobilienpreise in München

 Trotz aller Sorgen können wir voller Überzeugung sagen, dass Immobilien weiterhin eine lukrative und sehr stabile Assetklasse in Deutschland sind. Demografischer Wandel und das Recht auf Wohnen und Interesse am Wirtschaftsstandort Deutschland sind weiterhin ungebrochen.

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