Ist es tatsächlich lohnenswert auf einen Preisfall der Immobilienpreise in München zu warten um an die guten „Schnäppchen“ zu kommen?
Trugschluß: Immobilienpreise fallen in München
– 25.10.2020 - Tipps & Immobilienblog - HARINALI Immobilien München
Auch hier sagen wir definitiv NEIN. Denn wir beobachten den Markt seit Jahren, insbesondere die gestiegenen Kaufpreise in den Metropolen Deutschlands. Werden die Immobilienpreise in München fallen?
Gibt es eine Immobilienblase?
Im Internet und Medien ist viel über Rückschlagpotential und Blasenbildung die Rede. Privatinvestoren sind verunsichert und möchten natürlich auf dem heimischen Immobilienmarkt ein Schnäppchen ergattern. Weiterhin sind die Kaufpreise in die Höhe geschossen, insbesondere in München, so dass es sich gar nicht mehr lohne eine Immobilie „teuer“ einzukaufen.
Immobilienwirtschaft tickt gänzlich anders wie die Börsen. Immobilien sind immer „teuer“, wenn man den Käufern glauben möchte, allerdings Rückblickend kann man sagen, dass Immobilien, die den Eigentümer gewechselt haben, nicht teuer eingekauft worden sind, aufgrund der enormen Wertsteigerung über die Jahre hinweg.
Wir, als spezialisiertes Immobilienunternehmen, sind der Meinung, dass auch aufgrund von Corona keine gravierenden Rückschläge zu verzeichnen sind, da die Vorteile von Metropolstädten deutlich überwiegen. Der Markt ist absolut nicht ausbalanciert, um eine These zu untermauen, dass Preise fallen werden.
Die Schere der angebotenen Immobilien klafft bei Angeboten und Bewertungen weit auseinander, so dass es nicht möglich ist zu behaupten, ob ein Objekt sei teuer oder nicht.
Unterschiedliche Käuferinteressen
- Käufergruppe: Selbstnutzer
Käufer die selbst ein Haus bauen oder Immobilie kaufen sind meist das erste und gleichzeitig das letzte Mal beim Notar um ein Grundstück zu beurkunden. Hier spielen in die Kaufentscheidung viele Emotionswerte, Zielerfüllung und Vorstellung die nächsten Jahrzehnte im Eigenheim zu verbringen. Die Rechnung Kauf vs. Miete ist entscheidend und trotz hoher Preise überwiegt meist die Kaufentscheidung.
- Käufergruppe: Kapitalanleger / Investoren
Kapitalanleger und Investoren fahren eine andere Strategie, die typischerweise rein auf Fakten beruht. Es ist gegenstandslos, ob eine Immobilie schön oder hübsch ist. Allein die Fakten und die Rentabilität zählen hier maßgeblich. Lässt sich durch ein Objekt eine gute Rentabilität erzielen wird es gekauft. Zwar spielt der Kaufpreis eine wichtige Rolle, doch im Hinblick auf den zu erwirtschafteten „Cashflow“ ist der Kaufpreis ob 300.000€ oder 600.000€ zweitranging.
Entwicklung der Immobilienpreise in München
Die Entwicklung der Immobilienpreise in München und anderen Großstädten ist ein kleines Phänomen. Seit 2008 steigen die Kaufpreise kontinuierlich an. Nicht nur die Grundstückspreise, sondern auch die Mieten in den Top7 Städten. Der Quadratmeterpreis in München liegt 2020 bei ca. 8.000€/qm. Im Vergleich zu 2008 lag der QM-Preis bei etwas über 2000€. In München hat sich somit eine Verdreifachung der Preise ergeben, jedoch nur eine Verdopplung der Mieten. Deshalb gibt es gewisse Anzeichen, weshalb Viele von einer Immobilienblase sprechen, jedoch überwiegen unserer Meinung nach andere Faktoren, weshalb die Immobilienpreise vorerst in den Großstädten nicht fallen werden.
Immobilienpreise im Speckgürtel München steigen
Warum ist der Speckgürtel so attraktiv?
Hierzu müssen wir unterschiedliche Käufergruppen beleuchten. Obwohl die Immobilienpreise allgemein (nicht nur im Speckgürtel) weiter steigen, ist die Nachfrage ebenso gestiegen. Befeuert durch die niedrigen Zinsen rechnet sich ein Kauf mehr gegenüber der Miete die zu zahlen wäre. Das heißt langfristig gesehen, unter Zunahme einer potentiellen Wertsteigerung, Inflationssicherheit und geringeren Kosten, rechnet sich eine eigene Immobilie weiterhin.
Insbesondere Familie haben es schwer ein Haus für sich zu finden. Die Verdichtung der Stadtteile läuft auf Hochtouren, jedoch gibt es kaum Baugrund für Privatanleger. Meist entstehen neue Wohnkomplexe mit Abverkauf von Wohnungen. Stadthäuser werden immer weniger gebaut, so dass die meisten Haussuchenden nur außerhalb der Stadtgrenzen fündig werden.
Auch in der Nähe von München lassen sich große Grundstücke mit Häusern erwerben und das noch zu erschwinglichen Preisen.
Jedoch wissen wir, dass es einen demografischen Wandel geben wird zwischen 2020 und 2030. Der Trend geht weiterhin in Richtung Großstädte. Natürlich gibt es unterschiedliche Vorlieben, deshalb können wir nicht für Alle sprechen, sondern nur für die Mehrheit. Der Unterschied zwischen Großstadt und Land ist in manchen Bereichen sehr groß. Einige Unterschiede:
- Allgemeine Ruhe vs. täglicher Verkehrslärm
- Größere Grundstücks -und Wohnfläche als in der Stadt
- Familiäres Miteinander auf dem Land
- Wegzug und Verkleinerung der Einwohner auf dem Land
- Verbindungsnachteile gegenüber öffentlichen Verkehrsmitteln
- Dienstleistungen und weitere Services die überwiegend in der Stadt vorzufinden sind
Was sind die Vorteile vom Landkreis?
Ruhe und Wohnraum sind für Viele ein wichtiges Kriterium geworden.
Umso mehr zeichnet sich in den letzten Monaten der Trend verstärkt in die Speckgürtelregion der Metropolen zu ziehen. Früher galt ein kurzer Arbeitsweg als wichtig. Jedoch mit Zunahme von flexiblen Arbeitszeiten und Home-Office-Regelungen erscheint ein „überteuertes“ Wohnung in der Stadt nicht mehr als notwendig.
- Dieser Mehrwert an Freizeit geht mit ländlichen Erholungsphasen einher, so dass Umzüge in ländliche Regionen, aber noch nahe München, weiterhin zunehmen werden.
- Die Vorteile durch mehr Wohnraum, ländlicher Ruhe, geringeren Kaufpreisen erhöhen die Nachfrage an selbstgenutzten Wohnimmobilien im Speckgürtel Münchens.
Insbesondere sollte ein Augenmerk auf die Jugend gesetzt werden. Das ist die nächste Generation und bestimmt den Trend für die nächsten Dekaden. Soziale Engagements und die Vorteile einer Großstadt überwiegen für diese Gesellschaft deutlich. Der finanzielle Aspekt ist ebenso wichtig beleuchtet zu werden. Oft zeigen Studien, dass das Leben auf dem Land oder im Speckgürtel günstiger sei. Ob das wirklich so ist, hängt von den Gewohnheiten ab und den Lebensverhältnissen. Bahnkarten und weitere Fahrtkosten fallen schwer ins Gewicht.
Wie begehrt sind Lagen im Zentrum?
Kapitalanleger und ausländische Investoren sind weiterhin zunehmend an AAA-Lagen interessiert, bestenfalls in den Bereichen um den Münchner Hauptbahnhof, sowie Lehel, Ludwigsvorstadt, Maxvorstadt und Schwabing. Lesen Sie hierzu unseren Artikel "10 Gründe um in München zu investieren" und "Mieten in München sind noch günstig".
Fazit: Trugschluß: Immobilienpreise fallen in München
Wenn auch Sie am Vermögensaufbau teilnehmen wollen dann melden Sie sich bei unserem Immobiliengrundkurs an. Immobilien sind immer noch die lukrativste Assetklasse. Aus Sicht der Investoren überwiegen diese Lagen nicht aufgrund der zu erwartenden Rendite, sondern der zu erwartenden Wertsteigerung pro Quadratmeter.
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