Immobilien: Der Beleihungsauslauf gibt an zu wieviel Prozent eine Immobilie beliehen wird (Leverage) ausgehend vom Wert der Immobilie.
Beleihungsstufen von Immobilien - Leverage
– 21.09.2020 - Tipps & Immobilienblog - HARINALI Immobilien München
Bei vielen Angeboten von Banken und Immobilien, wird ein Eigenkapital von mind. 20% empfohlen. Was ist nun der Beleihungswert bzw. Beleihungsauslauf?
Wie sind die BeleihungsStufen geregelt?
- Stufe 1
In der Stufe 1 erlauben die Banken eine Beleihung von bis zu 60%. Das heißt basierend auf den Wert der Immobilien vergibt die Bank einen Kredit bis 60% des Kaufpreises
Beispiel:
Wert der Immobilie: 300.000€ / Beleihungsstufe 60%
Demzufolge erlaubt die Bank einen maximalen Kredit von 180.000€. Für die Bank ergibt sich hierdurch kaum ein Risiko, da der ausgegebene Kredit noch reichlich Puffer zum Kaufpreis – im Falle einer Zwangsversteigerung oder Wertverfall – bietet
- Stufe 2
Die zweite Stufe liegt meist bei 80%. Und daher kommen die empfohlenen 20% die der Käufer durch Eigenmitteln aufbringen soll. 80% sind eine max. Grenze der Banken die schon deutlich das Risiko erhöht im Fall von Wertverlusten durch Umstände auf dem Markt. Fremdkapital mit mehr 80% erfordert eine sehr gute Bonität (positive Einnahmen/Ausgabenrechnung). Viele Banken fordern deshalb einen Risikoaufschlag zum marktüblichen Zins um die Risikohaftung zu minimieren.
- Stufe 3
Im Internet gibt es viele Informationen, Artikel und Videos zu 100% Finanzierungen. Heutzutage, insbesondere während Corona, sind 100% Finanzierungen kaum mehr gegeben. Obwohl viele Baken das Geld regelrecht horten und von Strafzinsen auf Ihr Guthaben belastet werden, geben die Banken ungern 100% Finanzierung, da das Risiko als sehr hoch eingestuft wird, aufgrund der anziehenden Preise in den letzten Jahren.
Der Teil (>80%), den die Bank selbst tragen muss wird auch „Blankoanteil“ genannt.
- Stufe 4
Die letzte Stufe ist eine sog. 110%/115% Finanzierung oder auch mehr. Mehr ist möglich sofern noch Fremdkapital für Modernisierung oder Sanierungsmaßnahmen gefordert wird. 110% Finanzierungen bestehen aus 100% Finanzierung über den Kaufpreis und restliche 10% über die Nebenkosten, die beim Erwerb ebenfalls von der Bank getragen werden.
Vor einigen Jahren noch üblich, sofern Immobilien unter Marktwert eingekauft worden sind. Heute allerdings selten der Fall, auch wenn eine ausgezeichnete Bonität ausgewiesen werden kann. Um eine 110% Finanzierung zu erhalten, was durchaus möglich ist, wird eine Zusatzsicherheit gefordert. Eine Zusatzsicherheit kann ein leeres Grundbuch sein, oder eine ausgelaufene Grundschuld die abgetreten werden kann.
Grund & Boden - der Liebling der Bank
Immobilien sind wahrhaftig bei Banken gern gesehen. Das liegt zum einen, dass Immobilien wirklich ein reales Gut darstellen. Zweitens können Immobilien nicht einfach verschwinden. Genauer betrachte sieht man unter dem Aspekt „Immobilie“ meist nur das Haus, die Wohnung, oder das Gebäude. Jedoch sind Immobilien mehr. Der Wertvolle Teile einer Immobilie, insbesondere in den Metropolregionen ist der Grund und Boden. Grund und Boden sind das wichtige Gut einer Immobilie und deshalb sind alle Daten und Fakten zur Größe bzw. der Anteil an einem Grundstück in einem sog. Grundbuch festgehalten. Damit ergibt sich für die Bank ein sehr minimales Risiko, dass das Grundstück "zerfällt".
Der Immobilienhebel - Leverage
Leverage als Hebel für Immobilienfinanzierungen
Für den Kauf von Immobilien werden meist Kredite verwendet. Wir grenzen die Käufer nun auf Kapitalanleger und Investoren ein.
Folgendes Beispiel:
Ein Käufer möchte 100.000€ investieren. Welche Möglichkeiten ergeben sich?
- 1) Kauf einer Immobilie – Wert: 200.000€
Der Käufer kann die 100.000€ Eigenkapital einsetzen und die Immobile im Wert von 200.000€ erwerben. Lassen wir nun die Nebenkosten außen vor, ergibt sich eine Beleihung von 50% - was ein sehr gesundes Maß an Beleihung ist. Renditerwartung ca. 5%.
- 2) Kauf von fünf Immobilien – Wert: 1.000.000€
Der Käufer erwirbt nicht nur eine Immobilie, sondern gleich fünf. Wie ist das möglich? Die 100.000€ Eigenkapital werden nicht zur Hälfte in eine Immobilie investiert, sondern verteilt. Immobilien sind immer noch die einzige Assetklasse, die sich mit wenig Eigenkapital einkaufen lassen. Wie sieht die Rechnung aus?
Der Käufer teilt das Eigenkapital pro Objekt auf, d.h. nur 20.000€ werden aufgebraucht für den Kauf eines Objektes, was einer 100% Finanzierung gleicht.
Banken schließen eine 100% Finanzierung nicht gänzlich aus, aber für bonitätsstarke Kapitalanleger und Investoren absolut machbar.
Dieser Vorgang wird „hebeln“ genannt, da der erhaltene Vermögensgegenwert nicht 1:1 ist (z.B. Aktien) sondern eben 5:1 ausgehend vom einzusetzenden Kapital. Dieser Vorgang oder Immobilienhebel wird Leverage genannt.
Und das ist ein weiterer Vorteil, das Geld zu vervielfältigen.
Schließlich, verfünffacht sich auch die Renditeerwartung, was unter anderem ein Klumpenrisiko vermeidet. Der „Hebel“ wird im engl. „Leverage“ genannt. Immobilien sind die einzige Klasse, bei der dieser Hebel in diesem Ausmaß andwendbar ist.
Deshalb sind Immobilien für die Banken interessant
Immobilien sind heute die einzige Assetklasse, die diesen Hebel in aller Form nutzen kann und darf. Auch wenn die Kaufpreise teilweise im 5-6-7-stelligen Bereich liegen, sind Immobilien jeden Bankers Liebling. Wie an den vorhergehenden Beispielen haben wir gesehen, wie die Wirkung von Fremdkapital genutzt und potenziert wird. Dieser sog. Immobilienhebel wird eher von Investoren und Kapitalanlegern angewendet. Ein Eigenheimbesitzer ist nur einer Baufinanzierung oder allgemeinen Finanzierung interessiert für den Kaufabschluss.
Wie bei jedem Investor auch, der sein Geld vermehren oder sein Vermögen aufbauen möchte, ist der Engpass an finanziellen Mitteln / Eigenkapital der größte. Bei Immobilien sehen die Banken das Risiko als gering, dass Werte schlagartig sinken oder fallen im Vergleich zum Aktienmarkt. Deshalb sind Banken auch gewillt höhere Beträge zu leisten und teilweise sogar über 100% Finanzierungen hinaus, da es sich um einen realen Sachwert handelt der auch begutachtet werden kann.
Für die Erweiterung des eigenen Portfolios in Bezug auf Immobilien ist der Leverage ein sehr probates Mittel um nachhaltig ein gesundes Vermögen aufzubauen.
Fazit: Beleihungsstufen von Immobilien - Leverage
Um jedoch sich selbst zu schützen (sog. „overleveraged“) empfehlen wir keine 100% Finanzierungen. Für Immobilien müssen liquide Mittel verfügbar sein, um eine Nachbeleihung zu vermeiden. Jedoch ist dieser Hebel mit Vorsicht zu genießen, da man hierbei ein hohes Risiko eingeht und wenig Sicherheiten vorhält im Fall eines Wertverfalls oder anderweitigen Turbulenzen auf dem Markt.
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