Immobilien: Der Beleihungsauslauf gibt an zu wieviel Prozent eine Immobilie beliehen wird (Leverage) ausgehend vom Wert der Immobilie.
Beleihungsstufen von Immobilien - Leverage
– 21.09.2020 - Tipps & Immobilienblog - HARINALI Immobilien München
Bei vielen Angeboten von Banken und Immobilien, wird ein Eigenkapital von mind. 20% empfohlen. Was ist nun der Beleihungswert bzw. Beleihungsauslauf?
Wie sind die BeleihungsStufen geregelt?
- Stufe 1
In der Stufe 1 erlauben die Banken eine Beleihung von bis zu 60%. Das heißt basierend auf den Wert der Immobilien vergibt die Bank einen Kredit bis 60% des Kaufpreises
Beispiel:
Wert der Immobilie: 300.000€ / Beleihungsstufe 60%
Demzufolge erlaubt die Bank einen maximalen Kredit von 180.000€. Für die Bank ergibt sich hierdurch kaum ein Risiko, da der ausgegebene Kredit noch reichlich Puffer zum Kaufpreis – im Falle einer Zwangsversteigerung oder Wertverfall – bietet
- Stufe 2
Die zweite Stufe liegt meist bei 80%. Und daher kommen die empfohlenen 20% die der Käufer durch Eigenmitteln aufbringen soll. 80% sind eine max. Grenze der Banken die schon deutlich das Risiko erhöht im Fall von Wertverlusten durch Umstände auf dem Markt. Fremdkapital mit mehr 80% erfordert eine sehr gute Bonität (positive Einnahmen/Ausgabenrechnung). Viele Banken fordern deshalb einen Risikoaufschlag zum marktüblichen Zins um die Risikohaftung zu minimieren.
- Stufe 3
Im Internet gibt es viele Informationen, Artikel und Videos zu 100% Finanzierungen. Heutzutage, insbesondere während Corona, sind 100% Finanzierungen kaum mehr gegeben. Obwohl viele Baken das Geld regelrecht horten und von Strafzinsen auf Ihr Guthaben belastet werden, geben die Banken ungern 100% Finanzierung, da das Risiko als sehr hoch eingestuft wird, aufgrund der anziehenden Preise in den letzten Jahren.
Der Teil (>80%), den die Bank selbst tragen muss wird auch „Blankoanteil“ genannt.
- Stufe 4
Die letzte Stufe ist eine sog. 110%/115% Finanzierung oder auch mehr. Mehr ist möglich sofern noch Fremdkapital für Modernisierung oder Sanierungsmaßnahmen gefordert wird. 110% Finanzierungen bestehen aus 100% Finanzierung über den Kaufpreis und restliche 10% über die Nebenkosten, die beim Erwerb ebenfalls von der Bank getragen werden.
Vor einigen Jahren noch üblich, sofern Immobilien unter Marktwert eingekauft worden sind. Heute allerdings selten der Fall, auch wenn eine ausgezeichnete Bonität ausgewiesen werden kann. Um eine 110% Finanzierung zu erhalten, was durchaus möglich ist, wird eine Zusatzsicherheit gefordert. Eine Zusatzsicherheit kann ein leeres Grundbuch sein, oder eine ausgelaufene Grundschuld die abgetreten werden kann.
Grund & Boden - der Liebling der Bank
Immobilien sind wahrhaftig bei Banken gern gesehen. Das liegt zum einen, dass Immobilien wirklich ein reales Gut darstellen. Zweitens können Immobilien nicht einfach verschwinden. Genauer betrachte sieht man unter dem Aspekt „Immobilie“ meist nur das Haus, die Wohnung, oder das Gebäude. Jedoch sind Immobilien mehr. Der Wertvolle Teile einer Immobilie, insbesondere in den Metropolregionen ist der Grund und Boden. Grund und Boden sind das wichtige Gut einer Immobilie und deshalb sind alle Daten und Fakten zur Größe bzw. der Anteil an einem Grundstück in einem sog. Grundbuch festgehalten. Damit ergibt sich für die Bank ein sehr minimales Risiko, dass das Grundstück "zerfällt".