Ist es tatsächlich möglich Immobilien zu kaufen ohne Kapital einzusetzen? Es ist nicht unmöglich, jedoch wird diese Strategie immer weniger betrieben.
Immobilien kaufen ohne Kapital in münchen
– 05.11.2020 - Tipps & Immobilienblog - HARINALI Immobilien München
Wie bereits in den vorherigen Beiträgen fordern die meisten Banken beim Immobilienkauf einen Eigenkapitalnachweis von 20% gegenüber dem Kaufpreis z.B. Geld auf dem Tagesgeldkonto.
Wir sind auch der Meinung, dass eine gewisse Summe angespart sein sollte, um zumindest die Nebenkosten zu decken. In München kein leichtes Unterfangen. Nur wer finanztechnisch die Möglichkeit hat Geld anzusparen wird auch in der Lage sein die laufenden Kosten einer Immobilie zu stemmen.
Ohne Kapital eine Immobilie kaufen?
Es ist möglich Immobilien ohne Einsatz von eigenen liquiden Mittel zu erwerben. Große Banken und regionale Sparkassen ermöglichen Finanzierungen ohne eigenes Bargeld z.B. Sparkonten einzusetzen. Auch wenn wir Finanzierungen von über 100% Beleihung nicht empfehlen, ist eine weitaus höhere Finanzierung möglich. In Bayern wäre dies eine sog. 110%-Finanzierung.
Bei einer 110% Finanzierung ist kein Einsatz von eigenen liquiden Mitteln erforderlich. Sämtliche Kosten, d.h. der Kaufpreis der Immobilie, Nebenerwerbskosten, Grunderwerbsteuer für das Finanzamt, Notar und Grundbuchkosten können von der finanzierenden Bank getragen werden.
Wir haben dazu einen Immobilienbeitrag bereits verfasst: "Leverage - der Immobilienhebel".
Dieser Vorgang ist sehr vorteilhaft um ein großes Portfolio an Immobilien in kurzer Zeit zu skalieren. Oft ist bei Privatanlegern oder Investoren das Flaschenhals, das verfügbare Kapital. Insbesondere in München sind die Erwerbsnebenkosten immens, aufgrund der hohen Kaufpreise z.B. Kaufpreis 500.000€ > 50.000€ Nebenerwerbskosten.
Wie erhalte ich eine 110% Finanzierung bei der Bank?
Die Banken führen interne Berechnungen unter Zunahme weiterer Faktoren über das Objekt. Entscheidend ist allerdings nicht, um welches Objekt es sich handelt, sondern welches Risiko die Bank bei diesem Geschäft trägt. Und das ist auch der springende Punkt, denn die Bank als Gläubiger möchte die Sicherheit haben, dass der Kredit zurückbezahlt wird. Auch im Falle einer Zwangsversteigerung oder Preisverfall auf dem Immobilienmarkt.
Als Sicherheiten gelten unter anderem, die Abtretung des Sparkontos oder des Aktienportfolios. Wobei letzteres auf 50% abgewertet wird, aufgrund der Volatilität der Börsen. Die Banken lieben schuldenfreie Grundbücher. Das heißt, falls Sie eine weitere abbezahlte Immobilie besitzen, kann diese als Sicherheitsleistung berücksichtigt werden für eine 110% Finanzierung. Das Risiko für die Bank vermindert sich, da als Sicherheitsleistung nicht nur eine, sondern zwei Immobilien im Vertrag aufgenommen werden. Werfen Sie einen Blick in das Thema "Beleihungsstufen der Banken".
Wie hoch die Beleihung ausfällt liegt allein im Ermessen der Bank und dem damit verbundenen Risiko bei der Immobilie. Banken handhaben das sehr unterschiedlich, weshalb sich ein Vergleich bei mehreren Banken durchaus lohnen kann. Denn die Einwertung erfolgt auf unterschiedliche Weise. Ebenso, gibt es Unterschiede zwischen den regionalen und nationalen bzw. Volksbanken.