Ist es tatsächlich möglich Immobilien zu kaufen ohne Kapital einzusetzen? Es ist nicht unmöglich, jedoch wird diese Strategie immer weniger betrieben.
Immobilien kaufen ohne Kapital in münchen
– 05.11.2020 - Tipps & Immobilienblog - HARINALI Immobilien München
Wie bereits in den vorherigen Beiträgen fordern die meisten Banken beim Immobilienkauf einen Eigenkapitalnachweis von 20% gegenüber dem Kaufpreis z.B. Geld auf dem Tagesgeldkonto.
Wir sind auch der Meinung, dass eine gewisse Summe angespart sein sollte, um zumindest die Nebenkosten zu decken. In München kein leichtes Unterfangen. Nur wer finanztechnisch die Möglichkeit hat Geld anzusparen wird auch in der Lage sein die laufenden Kosten einer Immobilie zu stemmen.
Ohne Kapital eine Immobilie kaufen?
Es ist möglich Immobilien ohne Einsatz von eigenen liquiden Mittel zu erwerben. Große Banken und regionale Sparkassen ermöglichen Finanzierungen ohne eigenes Bargeld z.B. Sparkonten einzusetzen. Auch wenn wir Finanzierungen von über 100% Beleihung nicht empfehlen, ist eine weitaus höhere Finanzierung möglich. In Bayern wäre dies eine sog. 110%-Finanzierung.
Bei einer 110% Finanzierung ist kein Einsatz von eigenen liquiden Mitteln erforderlich. Sämtliche Kosten, d.h. der Kaufpreis der Immobilie, Nebenerwerbskosten, Grunderwerbsteuer für das Finanzamt, Notar und Grundbuchkosten können von der finanzierenden Bank getragen werden.
Wir haben dazu einen Immobilienbeitrag bereits verfasst: "Leverage - der Immobilienhebel".
Dieser Vorgang ist sehr vorteilhaft um ein großes Portfolio an Immobilien in kurzer Zeit zu skalieren. Oft ist bei Privatanlegern oder Investoren das Flaschenhals, das verfügbare Kapital. Insbesondere in München sind die Erwerbsnebenkosten immens, aufgrund der hohen Kaufpreise z.B. Kaufpreis 500.000€ > 50.000€ Nebenerwerbskosten.
Wie erhalte ich eine 110% Finanzierung bei der Bank?
Die Banken führen interne Berechnungen unter Zunahme weiterer Faktoren über das Objekt. Entscheidend ist allerdings nicht, um welches Objekt es sich handelt, sondern welches Risiko die Bank bei diesem Geschäft trägt. Und das ist auch der springende Punkt, denn die Bank als Gläubiger möchte die Sicherheit haben, dass der Kredit zurückbezahlt wird. Auch im Falle einer Zwangsversteigerung oder Preisverfall auf dem Immobilienmarkt.
Als Sicherheiten gelten unter anderem, die Abtretung des Sparkontos oder des Aktienportfolios. Wobei letzteres auf 50% abgewertet wird, aufgrund der Volatilität der Börsen. Die Banken lieben schuldenfreie Grundbücher. Das heißt, falls Sie eine weitere abbezahlte Immobilie besitzen, kann diese als Sicherheitsleistung berücksichtigt werden für eine 110% Finanzierung. Das Risiko für die Bank vermindert sich, da als Sicherheitsleistung nicht nur eine, sondern zwei Immobilien im Vertrag aufgenommen werden. Werfen Sie einen Blick in das Thema "Beleihungsstufen der Banken".
Wie hoch die Beleihung ausfällt liegt allein im Ermessen der Bank und dem damit verbundenen Risiko bei der Immobilie. Banken handhaben das sehr unterschiedlich, weshalb sich ein Vergleich bei mehreren Banken durchaus lohnen kann. Denn die Einwertung erfolgt auf unterschiedliche Weise. Ebenso, gibt es Unterschiede zwischen den regionalen und nationalen bzw. Volksbanken.
Immobilien: Kaufen, Kaufen – Bloß nicht mieten!
Was sind die Vorteile beim Immobilienkauf gegenüber Mieten?
Deutschland bewegt sich im europäischen Vergleich im Mittelfeld bezugnehmend auf die Gruppe: Mieter und die Gruppe: Eigentümer.
Derzeit ist das Verhältnis bei 50 / 50, wobei wir einen Trendwechsel in den letzten Jahren erkennen konnten, dass immer mehr Menschen in das Eigenheim wechseln.
Beflügelt durch die Niedrigzinspolitik der Notenbank sind Immobilien für jedermann erschwinglich geworden.
- Verwirklichung & Zielerfüllung
Im Volksmund gibt es drei Ziele die ein Mensch erreichen sollte: Kinder, Baum pflanzen, Haus bauen. Letzteres ist nur möglich durch Erwerb von Grund & Boden. Es ist das Bestreben Vieler für sich und die eigene Familie ein Eigenheim zu schaffen und vorzusorgen.
- Freiheit
Bei der Freiheit gibt es zwei Seiten der Medaille. Die Freiheit, die hier gemeint ist, ist die Freiheit über das Eigentum vollständig zu verfügen. Es Ihnen erlaubt, den Hausbau so zu gestalten wie Sie möchten. Grundschnitt, Architektur, Innenraumeinrichtung, Wandfarbe etc. lässt viele Freiheiten offen. Des Weiteren, die Entscheidungsfreiheit Ihre Kosten im Überblick zu behalten. Im Eigenheim sind Sie vor Vermieter geschützt, die regelmäßig Mieterhöhungen durchsetzen dürfen.
- Planungssicherheit
Insbesondere in den Metropolstädten ist dieses Thema in aller Munde. Eigenbedarf. Aufgrund von knappen Wohnraum können Eigentümer bzw. Vermieter Eigenbedarf für sich und Angehörige anmelden. Sofern der Eigenbedarf wirksam ist, müssen Sie Ihr trautes Heim verlassen und sich auf die Suche nach einer Unterkunft begeben. Das ist für viele ein Horrorszenario, da sich meist sämtliche Zukunftspläne in Luft auflösen.
Nachteile von Mietwohnungen
Auch gibt es natürlich unterschiedliche Ansichten, die dazu führen, dass Menschen Mietwohnungen bevorzugen. Dies ist meist getrieben durch die eigene Lebensplanung. Beispielsweise gibt es begrenzte Firmenprojekte, weshalb einige Fachexperten nur für wenige Jahre eine Unterkunft suchen. Ähnlich verhält es sich mit Fachkräften aus dem Ausland, die meist nur befristete Arbeitsverträge unterschreiben.
Hier wäre in der Tat der Aufwand für die Anschaffung eines Eigenheims zu groß, zumal die Kaufnebenkosten in München sehr hoch sind. Dennoch, wie oben bereits erwähnt, gibt es durchaus triftige Gründe nicht in Miete zu leben. Jedoch schenkt jeder Mensch den gegebenen Aspekten eine unterschiedliche Gewichtung.
FAZIT: Immobilien kaufen in München ohne Kapital
Die Tatsache, dass die Immobilien an Wert verlieren könnten ist möglich, allerdings werden Immobilien nie wertlos. Sie bieten die Möglichkeit der "unendlichen Rendite". Auch historisch geshen, kam es aufgrund von Inflation und Steigerung der Einwohnerzahl zur stetigen Nachfrage an Wohnraum. Denn gewohnt werden muss immer und im Zuge der Globalisierung ist Deutschland weiterhin ein attraktiver Standort.
Kaufen oder doch lieber mieten? Ein Immobilienkauf ist natürlich eine große Entscheidung und eine Herausforderung für das ganze Leben. Wie bereits erwähnt, ist die Gewichtung in Deutschland und München in der Waage. Dennoch, nicht nur als Eigenheim sondern auch als Kapitalanlage sind Immobilien sehr lukrativ. In den letzten Jahren sind immer mehr Menschen Immobiileninvestoren geworden, da Grundstücke zunehmend an Bedeutung gewinnen. Geschäftsmodelle wie z.b. "HomeStaging" bieten dem Käufer bzw. Kapitalanlage einen deutlichen Mehrwert. Dieser muss sich nur um die Vermietung bzw. den Kauf kümmern, jedoch keine Renovierungsarbeiten durchführen.
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