Erbbaurecht – Betongold mit hoher rendite

– 21.08.2020  -  Tipps & Immobilienblog - HARINALI Immobilien München

ErBBAURECHT: Was ist das genau?

Frei heraus gesagt handelt es sich hierbei um Bauen oder einen Erwerb auf fremden Grund. Das heißt hier geht nur das Gebäude ins Eigentum über, jedoch nicht der Grund. Der Grund gehört weiterhin dem Erbbaugeber und erhält dafür eine Verzinsung. Bei Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser ist der Erbbauzins Bestandteil des Hausgeldes. 

• Tipp: Ein ungewöhnlich hohes Hausgeld kann auf eine Immobilie auf Erbbaugrund hindeuten. 

Erbbaugrundstücke werden meist durch Kirchen oder Gemeinden vergeben mit einer Laufzeit üblicherweise 75 Jahre oder sogar 99 Jahre. Das Erbbaurecht ist seit dem ersten Weltkrieg seit 1919 per Gesetz geregelt – Erbaurechtsgesetz (ErbbauRG). 

Jedoch ist es wichtig bei Immobilien auf Erbbaugrund den Erbbauvertrag einzusehen um die Regelungen zwischen Erbbaugeber und Erbbauberechtigten festzustellen. Insbesondere hinsichtlich Grundschuldeintragung und Höhe der Finanzierung. 

Warum haben Erbbau-Immobilien meist eine hohe Rendite?

Vor allem in den Top-Städten Deutschland (z.B. München) , ist der Kaufpreisanstieg nicht zwangsläufig durch das Gebäude sondern durch die Einwertung des Grundstückes. Schlussfolgernd ist der größte Anteil am Immobilienkauf dem Grund zuzuschreiben, nicht dem Gebäude selbst. Erbbau-Immobilien werden meist um ca. 50% des Kaufpreises gehandelt gegenüber Immobilien ohne Erbbau. 

Aus Investmentsicht verdoppelt sich hierbei zwangsläufig die höhe der Rendite, da deutlich weniger Kapital aufgewendet werden muss um eine Immobilie zu erwerben um daraus Mieteinnahmen zu generieren. Die Mieteinnahmen erfolgen unabhängig vom Grund, sondern aufgrund der Wohnsituation der Mieter.

Eine Rendite beinhaltet nicht nur den zu erwirtschafteten Ertrag, sondern auch ein gewisses Risiko für den Investor bzw. Kapitalanleger. Wie bereits geschrieben, wird der Grund nicht miterworben, was der Hauptfaktor sind, weshalb Preise steigen. Jedoch geht der Kauf einer Erbbau-Immobilie mit einem reudzierten Preis einher. Und genau aus diesem Faktor sind Erbbau-Immobilien tatsächlich renditestarkes Betongold.

In unserem Immoblienblog-Beitrag "Rendite, Rendite - welche ist die Richtige" gehen wir näher auf die Berechnungsgrundlage einer Rendite. Das Ziel ist es natürlich, eine Immobilie mit hoher Rendite zu erwerben. 
 

Betongold: Wie sieht es mit Wertsteigerung aus?

Wie bereits beschrieben ist die Wertsteigerung in den letzten Jahren großenteils dem Grund & Boden zu zuschreiben als dem Gebäude. Im Gegensatz zum Boden nutzt sich das Gebäude mit der Zeit ab, was nicht zu einer Wertsteigerung führt. 

Dennoch sind Immobilien mit Erbbaurecht attraktiv, da das erforderliche Kapital nicht vollständig eingesetzt werden muss. Ein weiterer Aspekt ergibt sich aus der steuerlichen Sicht bezogen auf die Afa - Abschreibung für Abnutzung. Diese ist gültig nur für den Gebäudeanteil einer Immobilie und nicht bezogen auf den Boden. Da die Afa, als steuerliche Abschreibung, das Steuerverhältnis des Eigentümers reduziert kann hier ein recht großer Betrag abgeschrieben werden ausgehend vom Kaufpreis der Immobilie. Tipp: Diese Regelung gilt nur für bei Vermietungen mit der Absicht einer Einkünfteerzielung. 

Fazit: Erbbaurecht – renditestarkes Betongold 

Dennoch, aufgrund von mangelndem Wohnraum und der hohen Nachfrage sind Wohnimmobilien weiterhin beliebt. Erbbauimmobilien werden im Sog der Wertsteigerung „mitgezogen“. Eine Wertsteigerung ist tatsächlich vernehmbar, jedoch nicht in der selben Geschwindigkeit bzw. Summe wie Immobilien ohne Erbbaugrund.