Ausblick auf Immobilienpreise für München im Jahr 2023  

   – 29.11.2022 - Tipps & Immobilienblog - HARINALI Immobilien

 Wie aus den Medien entnommen werden kann, sind bereits Preiseinbrüche für Immobilien deutschlandweit sichtbar. Teilweise Korrekturen von 30-50%, auch in München für 2023. Das mag zwar vereinzelnd stimmen, aber es gibt nicht DEN Immobilienmarkt. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist geografisch sehr unterschiedlich, weshalb man die Preisstabilität tatsächlich regional betrachten muss. Als wertstabil gelten die Top 7 Städte in Deutschland, darunter auch München und überwiegend Süddeutschland. 

Preissteigerung durch Immobilien durch Asset-Inflation?

Seit 2008 erleben wir in Deutschland, Europa und Weltweit einen Boom an Immobilienpreisen. Dieser Boom wird unter Experten „Asset Inflation“ genannt, d.h. es handelt sich hierbei um eine Inflation (Aufblähung) von Vermögenspreisen. Die meisten kennen die Inflation als Schreckensgespenst, welches sich derzeit stark auf die Verbraucherpreise auswirkt. Der Anstieg der Vermögenspreise ist mannigfaltig und nicht überraschend, zumal die Null-Zins-Politik der Banken maßgeblich dazu beigetragen haben, dass sich die Nachfrage nach „sicheren Häfen“ vervielfacht hat. Dazu zählen insbesondere Immobilien. Nichts desto Trotz sind Immobilien (genauer gesagt der Boden; das Land) seit Jahrhunderten schon krisenfest und wertstabil. 

Preise für Immobilien fallen – warum?

Sind die Preise für Immobilien tatsächlich gefallen und was bedeutet das für Eigentümer? Letztendlich wird der Wert bzw. der Marktpreis einer Immobilie durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Was wir seit Anfang des Jahres erleben, ist ein Anstieg der Zinsen für Baufinanzierungen. Eine Korrelation zwischen Immobilienpreisen und den Zinsen ist gegeben. Seit Jahren waren Baufinanzierungen für ca. 1% zu bekommen, je nach Bonität des Kunden auch für durchaus weniger. Dies und Alternativlosigkeit an Investments hat dazu geführt, dass die Nachfrage an Immobilien gestiegen ist und somit auch zu Preissteigerungen. Nicht nur unter manchen Gruppen als Spekulationsobjekte, sondern auch für Eigennutzer, die sich mit einem verbilligten Zins ein Eigenheim überhaupt leisten haben können. Derzeit bewegen sich die Zinsen für Baufinanzierungen im Bereich von 4% - d.h. eine Vervierfachung der Kosten für Fremdkapital. Investoren und Kapitalanleger wurden damit aus dem Markt getrieben, da sich vermietete Immobilien mit einhergehenden Kosten nicht mehr rechnen. Ergo, ist die Nachfrage dieser Käufergruppen gesunken, was sich maßgeblich auf den Verkaufsdruck der Verkäufer auswirkt. 

Preise für Immobilien in München für 2023?

Seriös kann diese Frage nicht beantwortet. Eins ist allerdings klar, solange wir erhöhte Inflationsraten von über 2% sehen, bleibt den Notenbanken als einziges Mittel den Leitzins weiterhin oben zu halten um die Märkte zu dämpfen. Ein Rückgang der Inflation zeichnet sich derzeit ein wenig ab, sowie ein Sinken der Kosten für Baufinanzierungen, wenn auch nur leicht. Laut diversen Studien geht man davon aus, dass die Inflation auch im Jahr 2023 weiterhin hoch sein wird, bis sich eine Stabilität im Wirtschaftssystem etabliert hat. Dem gegenüber stehen Rezessionsängste, die wieder Mals ein Handeln der Notenbank erfordern um die Wirtschaft, Staaten und Verbraucher zu stützten. 

Wir gehen davon aus, dass sich für 2023 eine Preisstabilität abzeichnend wird. Insbesondere in den Großstädten wie München sind weiterhin Immobilien gefragt und begehrt. Allerdings eher als Notlösung, aufgrund der immensen Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Miete. Der Vermietungsmarkt muss gesondert betrachtet werden, ist jedoch ein weiterer Treiber für kommende Preisanstiege. 

Wohnungsnot in München?

Die geänderten Zinskonditionen in den freien Märkten führen auch dazu, dass Neubaugeschäfte überwiegend storniert werden. Das gesetzte Ziel der Bundesregierung 400.000 neue Wohnungen zu erschaffen rückt in weite Ferne. Projektgeschäfte werden ausgesetzt oder teils einseitig abgelehnt. Dies führt zu einer Verknappung an Wohnraum in den Ballungsgebieten und angrenzenden Landkreisen. Gemäß der ökonomischen Formel müsste eine Verknappung an Wohnraum Auswirkungen auf die Preise haben. Das ist soweit folgerichtig, allerdings muss auch hier wieder zwischen einer Verknappung des Wohnraums und Wert einer Immobilie unterschieden werden. Kapitalanleger sind getrieben alleinig durch Zahlen und Renditeerwartungen. 

Fazit: Immobilienpreise in München steigen in 2023?

Davon sollten wir nicht ausgehen. Auch in den letzten Jahren war die Spanne unter den angebotenen Immobilien sehr breit, was eher durch unterschiedliche Bewertungsmethoden begründet war. Für den Raum München und Süddeutschland stehen wir positiv gegenüber und erwarten keine drastischen Einbrüche an Buchwerten. Vor allem dann, wenn nicht verkauft werden muss. Der Exit bleibt notfalls eine Neuvermietung, wenn der Wunschpreis nicht erzielen werden kann.